Моя крепость

Автор: Антон Белых. Опубликовано в журнале "Бизнес-журнал" №24 от 6 декабря 2005 года.

Приобретение загородной недвижимости, особенно в инвестиционных целях, — дело непростое. Да, рынок привлекателен, и вложения могут окупиться сполна, однако и вероятность потерять их также довольно высока. Так как же минимизировать риски и получить при этом максимальную выгоду?
Хорошо жить за городом. Дышать свежим воздухом, а не смогом мегаполиса. Слушать птиц, а не гул моторов стоящих в пробках автомобилей. К слову, примечательный факт: опрос покупателей загородного жилья показал, что одним из главных стимулов к приобретению стало желание выходить по утрам в свой собственный, чистенький и ухоженный сад… Преимущества жизни за городом, как, впрочем, и недостатки, очевидны. Другое дело, если загородная недвижимость рассматривается как один из способов сохранения и приумножения личных сбережений.

Перекосы
— Цены на загородную недвижимость Подмосковья растут сегодня даже быстрее, чем на жилье в черте Москвы, — отмечает директор департамента загородной недвижимости Paul’s Yard Андрей Васильев. А по оценке директора по маркетингу группы компаний «КОНТИ» Вячеслава Тимербулатова, доходность инвестиций в сектор загородной недвижимости порой составляет до 100% годовых. Сказочные условия, не так ли?

Большинство опрошенных «Бизнес–журналом» аналитиков признали: загородный рынок был и остается привлекательным для инвестиций. Как личных, так и «корпоративных». «Главные различия состоят в том, что частные инвесторы в основной своей массе предпочитают приобретать объекты загородной недвижимости, рассчитывая на стабильный рост цен и получение от этого прибыли, имея возможность извлекать дивиденды от сдачи коттеджа в аренду. А юридические лица (особенно крупные финансовые институты), как правило, инвестируют средства в строительство и девелопмент, — утверждает Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Вкладывать деньги в загородные объекты можно и даже нужно. Ключевым фактором доходности здесь выступает рост цен на землю, которая, как всякий ограниченный ресурс, становится все дороже.

— Основа рынка загородной недвижимости — это земля, которая по–прежнему продолжает быть ликвидным и инвестиционно–привлекательным продуктом, — подчеркивает Олег Коваленко, директор департамента инвестиций в загородную недвижимость корпорации «БЕСТ–Недвижимость». — Прирост стоимости земли остается весьма серьезным, а вложения в землю являются основой привлекательности вложений средств в загородное строительство.

Цена же загородной недвижимости увеличивается вслед за ценами на землю. Аналитики компании Blackwood утверждают, что по итогам 2005 года средний рост цен на загородном рынке недвижимости Подмосковья может достигнуть 30–35%. Однако сам по себе рынок этот очень неоднороден.

Управляющий директор Blackwood Марина Маркарова подчеркивает: к наиболее стабильным сегментам относятся дома и земельные участки в коттеджных поселках класса премиум. А Андрей Васильев (Paul’s Yard) убежден, что самый доходный сегмент — это недорогие объекты стоимостью от 300 до 500 тысяч долларов. Впрочем, Васильев признает, что риски в этом сегменте столь же высоки, как и потенциальная доходность: «Существует возможность появления новых поселков такого же класса и уровня, с большим количеством домов, c более современной концепцией и применением новейших материалов и технологий». Проще говоря, сегодняшние ваши вложения могут не оправдать себя только потому, что кому–то вздумается построить неподалеку более современный и привлекательный поселок! Не вызывает сомнений разве что постоянный спрос на поселки эконом–класса, явно обгоняющий имеющееся на рынке предложение, так что пока, как горячие пирожки, в Подмосковье раскупаются любые выводимые на рынок объекты.

Накаляется ситуация и в элитном сегменте рынка. Все большую роль для покупателей начинают играть концепция поселка и наличие коммерческой инфраструктуры. Тем временем построенные абы как, пусть даже весьма помпезные, дома становятся неликвидом и либо продаются со значительным дисконтом, либо не продаются вообще. Причина — все более профессиональный подход ведущих компаний–девелоперов к проектированию коттеджных поселков. В дорогом сегменте у покупателя появляется реальная возможность выбора. А это автоматически делает нерентабельными слабые проекты.

— Сегодня рынок загородной недвижимости заметно перекошен. Очень много дорогих предложений, которые порой довольно плохо продаются. Большой выбор в сегменте бизнес-класса. А вот предложений эконом-класса, если учитывать фактический спрос, несоизмеримо мало, — признает Вячеслав Тимербулатов. — В результате, даже несмотря на то, что загородное жилье бизнес– и элитного класса при удачной реализации может принести до 100% дохода, а в эконом–классе не более 25–30%, следует ожидать существенного притока инвестиций в строительство именно недорогих загородных поселков. Тем временем спрос в более дорогих сегментах рынка постепенно исчерпывает себя.

Впрочем, генеральный директор девелоперской компании «АРТ–Билдинг» Андрей Анохин уверен, что уже в следующем году все эти перекосы на рынке подмосковной недвижимости начнут сглаживаться в результате появления крупных коттеджных поселков эконом–класса площадью от 80 до 500 га.

Полезно знать, что далеко не все проекты, заявленные как «элитные», соответствуют этой категории. Цены в этом сегменте высоки, поэтому покупателям следует быть предельно осторожными. Естественно, при отсутствии единой общепризнанной классификации многие девелоперы пытаются «поиграть» с градацией возводимых поселков. Но если еще вчера покупатели отрывали с руками все подряд, то сегодня они стали куда более разборчивыми. Люди хотят знать, за что платят деньги. Вот почему на фоне явного избытка квази–элитных поселков, в элитном по–настоящему секторе наблюдается некоторый дефицит.

— Недостаток предложения ощущается в сегменте элитных поселков, которые полностью соответствовали бы заявленному статусу, — признает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН–Агентство Недвижимости». «Да, в Подмосковье ведется активное коттеджное строительство. Однако качественных готовых домов и поселков с хорошей инфраструктурой на рынке пока не так уж и много», — соглашается Андрей Васильев.

Рынок загородной недвижимости наконец–то начинает прощаться с гигантоманией, характерной для середины девяностых. Еще недавно покупатели были уверены: чем больше метраж загородного дома, тем он «круче». Но времена меняются, как и представления о «крутизне». «Мода на особняки площадью от 800 квадратных метров прошла, — признает Андрей Анохин. — Сегодня наибольшим спросом пользуются загородные дома и коттеджи площадью 250–400 кв. м». То есть — меньше, да лучше.